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최근 시장의 흐름을 읽기 위해 정책 뉴스를 다시 살피기 시작한지 2년째이다. 특정 진영의 논리를 떠나, 부동산 시장은 결국 정책과 시장 원리가 맞물려 돌아가는 생물과 같다는 점을 다시금 깨닫는다.
1. 시장의 자율성과 정책의 한계 "시장을 이기는 정부는 없지만, 정부를 이기는 시장은 없다" 앞으로의 시장은 더욱더 험난 할 수 있을 같다.그런데, 휘두르는 정책이 시장의 생리를 무시한 강제적인 억제책이 된다면 결국 더 큰 반작용을 불러올 것이다. 면밀한 진단 없이 시행되는 규제는 시장이라는 환자에게 예기치 못한 부작용을 낳을 수 있다.
2. 규제가 부른 매물 잠김 현상 현재 부동산 시장의 가장 큰 화두는 거래 절벽과 매물 부족이다.
- 세제 압박의 역설: 과도한 양도세는 다주택자들이 매도 대신 '보유'를 선택하게 만들것이다..
- 비용의 전가: 보유세 증가는 임대인에게 부담을 주지만, 이는 결국 전세나 월세 가격에 반영되어 임차인에게 전가되는 구조적 모순을 보인다.
3. 실효성 있는 공급 대책의 필요성 토지거래허가제 등 강력한 규제가 유지되는 상황에서, 대출 규제까지 더해지면 실수요자들의 진입 장벽은 더욱 높아질것이다. 결국 자금력이 충분한 소수만이 우량 자산을 독점하게 되어, 본래 의도와는 반대로 자산 격차가 심화될 우려가 있다.
결국 해답은 시장이 예측 가능한 수준의 '공급'이다.
단순히 구호에 그치는 정책이 아니라, 시장 참여자들이 신뢰할 수 있는 실질적인 공급 로드맵이 제시되기를 바라본다.
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