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2026년 하반기부터 전세 사기 예방을 위해 임대인이 아닌 제3의 기관(HUG 등)이 보증금을 관리하는 전세신탁 제도가 임대사업자부터 시행될 예정이다. 임차인에게는 '안전판'처럼 보이겠지만, 임대인에게는 재산권을 침해하는 '강력한 규제'일 뿐입니다. 왜 임대인들이 반대할 수밖에 없는지 4가지 핵심 이유를 정리했다.
전세 제도의 본질인 '사적 금융'의 박탈
- 자금줄 봉쇄: 전세는 임대인에게 무이자 자금 조달 수단이었다. 이 자금으로 대출을 갚거나 자산을 굴리는 형식이었다.
- 관리권 상실: 신탁 의무화가 되면 보증금 관리권이 기관으로 넘어가며, 임대인은 단 1원도 활용할 수 없게 된다.
2. 신탁 수수료와 수익률 저하
- 비용 발생: 신탁 기관의 관리 수수료는 고스란히 임대인의 몫.
- 전세가 상승: 종부세와 공시가 현실화로 처참해진 임대 수익률에 수수료까지 더해지면, 결국 전세가를 올려 손해를 메꿀 수밖에 없다.
3. 선량한 집주인의 '잠재적 범죄자' 취급
- 과잉 규제: 일부의 범죄를 막기 위해 대다수 선량한 임대인의 신용을 부정하는 정책이다.
- 자율권 침해: 사유 재산의 향방을 국가가 강제로 결정하는 것이 민주주의 사회에서 정당한지 의문이다.
4. 역전세 발생 시 유연성 상실
- 대응 불가능: 전셋값이 떨어질 때 차액을 마련해야 하는 건 결국 임대인입니다. 자금이 묶인 상황에서 시장 변화에 대응할 방법이 없다.
- 전세 소멸: 이런 위험을 감수하느니 차라리 실거주하거나 월세로 전환하게 될 것이고, 결국 세입자의 주거 사다리만 끊기게 된다.
일방적 희생이 아닌 보상이 우선이다
보증금 보호라는 취지에는 공감한다. 하지만 임대인의 손발만 묶는 방식은 답이 아닙니다. 진정으로 시장을 위한다면 파격적인 세제 혜택이나 종부세 합산 배제 같은 유인책이 먼저 나와야 한다.
임대인의 목소리가 배제된 이번 정책, 결국 전세가 폭등과 월세화라는 부메랑으로 돌아오지 않을까?
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