서울 부동산의 북적임에서 잠시 눈을 돌려, 현재 조용히 변화의 소용돌이에 있는 부산 부동산 시장을 정리해 보았다.
최근 부산은 권역별로 흐름이 극명하게 갈리고 있다. 특히 대규모 입주가 진행되는 2026년을 기점으로 부산의 주거 지도가 새롭게 그려질 전망이다. 향후 5년간의 공급 지표를 통해 우리가 주목해야 할 핵심 포인트를 3가지로 정리했다.
(※ 본 포스팅은 개인적인 분석 의견입니다.)
1. 2026년: 남구와 강서구가 주도하는 '공급의 양극화'
2026년 부산의 전체 입주 물량은 약 1.4만 세대 수준이다. 얼핏 보면 적정 수요(연간 약 1.7만 세대)에 적당해보이지만, 실상은 그렇지 않다.
- 남구의 대변혁: 우암동 '두산위브더제니스 오션시티(3,048세대)'와 '해링턴 마레(2,205세대)'가 입주하며 북항 배후의 거대 신축 주거 타운이 형성된다..
- 서부산의 도약: 에코델타시티(EDC) 내 1,000세대급 단지들이 연이어 완공되며 '신축 도시'의 면모를 갖춰가고 있다.하지만..더 말을 하지 않겠다.
- 동부산의 갈증: 반면, 수영구와 해운대구는 신축 공급이 사실상 '제로'에 가깝다. 신축 희소성이 가격을 떠받치는 형국이 심화될 것으로 보인다
2. 2027년: '대연 0000'의 등장과 시장 개편
2027년 부산 시장을 관통하는 단 하나의 키워드는 이 아파트라고 생각한다.
- 남구 1만 세대 타운의 완성: 2026년 우암동 물량에 이어 디아이엘까지 입주하면, 남구 대연동 일대는 단지 몇 개 수준이 아닌 거대 신축 도시 로 거듭날거다. 주변 인프라와 상권이 어떻게 요동칠지 벌써 기대가 된다..
- 랜드마크의 힘: 이 단지는 동부산권 전체 신축 아파트 시세를 결정하는 랜드마크역할을 할 것이다. 입주 초기 일시적인 전세가 조정은 있을 수 있으나, 실거주를 고민하는 분들에겐 오히려 상급지 진입의 골든 타임이 되지 않을까?
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3. 2028년~2030년: 예견된 '공급 절벽'과 신축의 가치
진짜 승부는 2028년부터입니다. 서울과 마찬가지로 부산 역시 착공 물량 감소로 인한 공급 절벽이 예견되어 있습니다.
- 수치로 보는 절벽: 2028년 이후 확정된 대단지 물량은 현재 기준으로 2026년 대비 5분의 1 수준(약 2,000세대 내외)에 불과하다. 공사비 급등과 고금리로 인해 지난 몇 년간 공사를 시작하지 못한 여파이다.
- '얼죽신' 현상의 심화: 신규 공급이 끊기면 시장의 눈은 입주 5년 이내의 신축으로 쏠릴 수밖에 없다. 해운대 센텀의 '르엘 리버파크(2030년 예정)' 같은 하이엔드 단지가 나오기 전까지는 부산의 신축 갈증은 해소되기 어려울 전망이다.
"착공 데이터를 믿자"
지금 우리가 마주한 입주 물량은 결국 3년 전의 결과물이다 향후 5년을 대비하며 공부해야 할 점은 단 하나.
"지금 어디서 실제로 땅을 파고(공사) 있는가?"
서울과 마찬가지로 부산도 결국 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 강해질 것이다. 남들이 좋아하고 나도 살고 싶은 아파트는 결국 우상향하기 마련이니까.
2026~2027년 남구의 물량 집중으로 인한 가격 조정을 두려워하기보다, 2028년 이후 찾아올 공급 공백기를 대비해 선호 지역의 분양권이나 입주권을 선점하는 전략을 진지하게 고민해 볼 시점이다.