내 집 마련의 꿈을 실현하기 위한 첫걸음, 바로 주택청약입니다. 하지만 복잡한 가점 제도와 치열한 경쟁률 때문에 시작부터 막막합니다. 청약 당첨은 단순한 운이 아니라 철저한 전략한 계산에서부터 시작됩니다.
이번 글에서는 2026년 최신 기준을 반영해서, 주택 청약 가점 계산법을 상세히 알려 드리고, 당첨 확률을 획기적으로 높일 수 있는 실질적인 노하우를 제공하려 합니다.
끝까지 읽어보시고 여러분의 청약 전략을 재정비 해보세요.
주택청약 가점제란 무엇인가
주택청약 가점제는 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간 등을 점수화하여 높은 점수를 받은 순서대로 당첨자를 선정하는 제도입니다. 민영주택의 경우 전용면적 85제곱미터 이하 주택에서 일반공급 물량의 40퍼센트를 가점제로 배정하며, 나머지 60퍼센트는 추첨제로 선정합니다. 공공분양주택은 100퍼센트 가점제로 운영되어 가점의 중요성이 더욱 큽니다.
가점제는 무주택자의 주거 안정을 위해 도입된 제도로, 오랜 기간 무주택 상태를 유지하고 부양가족이 많으며 청약통장을 성실히 유지한 분들에게 우선권을 부여합니다. 최고 점수는 84점이며, 일반적으로 수도권 인기 지역에서는 70점 이상이 필요한 경우가 많습니다.
특히 투기과열지구 및 청약과열지역에서는 가점제의 비중이 매우 높습니다. 따라서 본인의 점수를 정확히 파악하고 관리하는 것이 당첨의 핵심 열쇠가 됩니다.
주택청약 가점 계산 방법 상세 분석
주택청약 가점은 세 가지 항목으로 구성되며, 각 항목별 점수를 합산하여 총점을 산출합니다.
무주택 기간 점수 (최대 32점):
무주택 기간은 가점제에서 가장 큰 비중을 차지하는 항목입니다. 만 30세가 되는 날부터 계산하거나, 혼인신고일부터 계산하되 혼인신고일이 만 30세 이전이라면 혼인신고일을 기준으로 합니다. 1년 미만은 2점, 1년 이상 2년 미만은 4점으로 시작하여 2년마다 2점씩 증가합니다. 15년 이상 무주택 상태를 유지하면 최고점인 32점을 받을 수 있습니다.
- 1년 미만: 2점
- 1년 이상 ~ 2년 미만: 4점
- 이후 1년마다 2점씩 증가
- 15년 이상: 32점 (만점)
여기서 주의할 점은 청약 신청자 본인뿐만 아니라 세대원 전원이 무주택자여야 한다는 것입니다. 만약 세대원 중 주택을 소유한 사람이 있다면 무주택기간 점수는 0점이 됩니다. 다만, 만 60세 이상의 직계존속이 주택을 소유한 경우에는 무주택으로 간주하는 예외 조항이 있으니 꼼꼼히 확인해야 합니다.
추가로 과거 주택을 소유했던 이력이 있다면 그 기간만큼 무주택 기간에서 차감되므로, 처음부터 무주택을 유지하는 것이 유리합니다. 배우자의 주택 소유 이력도 영향을 미치므로 결혼 전 배우자의 부동산 이력도 확인해야 하니, 모두 체크하세요!
부양가족 수 점수 (최대 35점):
점 항목 중 배점이 가장 높고, 점수를 단기간에 올리기 어려운 항목입니다.
부양가족이란 입주자 모집 공고일 현재 청약 신청자와 같은 주민등록등본에 등재된 세대원(배우자, 직계존속, 직계비속)을 말합니다.
부양가족 수는 본인을 포함하여 계산합니다. 0명은 5점, 1명은 10점, 2명은 15점, 3명은 20점, 4명은 25점, 5명은 30점, 6명 이상은 35점을 받습니다. 부양가족으로 인정받으려면 주민등록표등본상 세대원으로 등재되어 있어야 하며, 만 19세 이상 성인 자녀는 소득이 없어야 부양가족으로 인정됩니다.
- 0명 (본인 혼자): 5점
- 1명: 10점
- 이후 1명당 5점씩 증가
- 6명 이상: 35점 (만점)
주의할 점은 배우자는 세대 분리가 되어 있어도 부양가족에 포함됩니다. 직계존속(부모, 조부모)의 경우 3년 이상 동일 주민등록등본에 등재되어 있어야 부양가족으로 인정받을 수 있습니다. 직계존속인 부모님이나 배우자의 부모님도 부양가족에 포함될 수 있지만, 만 60세 이상이거나 만 60세 미만인 경우 소득이 없어야 합니다. 직계비속(자녀)은 만 30세 미만의 미혼 자녀만 포함되며, 만 30세 이상인 자녀는 1년 이상 동일 주민등록등본에 등재되어 있어야 합니다.
형제자매는 만 19세 미만이거나 만 60세 이상일 때 부양가족으로 인정받을 수 있습니다.
청약통장 가입 기간 점수 (최대 17점):
청약통장에 가입한 기간에 따라 점수가 부여됩니다. 은행에서 통장을 개설한 날부터 입주자 모집 공고일까지의 기간을 계산합니다.
청약통장 가입 기간은 6개월 미만은 1점, 6개월 이상 1년 미만은 2점으로 시작하여 1년마다 1점씩 증가합니다. 15년 이상 유지하면 최고점인 17점을 받습니다. 과거 청약당첨으로 통장이 소멸된 후 재가입한 경우, 이전 가입 기간은 인정되지 않으므로 주의해야 합니다.
- 6개월 미만: 1점
- 6개월 이상 ~ 1년 미만: 2점
- 이후 1년마다 1점씩 증가
- 15년 이상: 17점 (만점)
이 항목은 시간이 해결해 주는 점수이므로, 성인이 되자마자 혹은 가능한 한 빨리 청약통장을 개설하는 것이 유리합니다.
하나 더 말씀드리면, 예금 납입 인정 금액도 중요합니다. 민영주택은 매월 약정 납입일에 월 납입 인정금액인 10만 원 이상을 납입해야 하며, 공공분양주택은 매월 2만 원 이상 납입하되 전체 납입 금액이 지역별 예치 기준 금액 이상이어야 합니다.
가점 계산 실전 예시
가점 계산이 복잡하게 느껴진다면 '청약홈' 사이트의 가점 계산기를 활용하는 것이 가장 정확합니다. 하지만 기본 원리를 이해하기 위해 예시를 들어보겠습니다.
- 상황: 만 40세 가장, 배우자와 자녀 2명, 부모님 2명을 5년째 모시고 사는 경우, 청약통장 가입 10년, 만 30세부터 무주택 유지.
- 무주택기간: 10년 (만 30세 ~ 만 40세) 22점 (10년 이상 ~ 11년 미만)
- 부양가족 수: 배우자(1) + 자녀(2) + 부모님(2) = 5명 30점
- 가입기간: 10년 12점 (10년 이상 ~ 11년 미만)
- 총점:
이 경우 64점이라는 꽤 높은 점수를 확보하게 됩니다. 서울 주요 지역의 당첨권 점수가 보통 60점대 중후반임을 고려할 때, 경쟁력 있는 점수라고 볼 수 있습니다.
당첨 확률을 높이는 전략
단순히 점수만 높다고 당첨되는 것은 아닙니다. 전략적인 접근이 필요합니다.
어떤 방법들이 있을지 알아보겠습니다.
- 비인기 타입(평면) 공략하기: 대부분의 사람들은 판상형 4베이 구조나 남향을 선호합니다. 경쟁률이 치열할 수밖에 없습니다. 그렇다면, 내가 가진 가점이 애매하다면 타워형 구조나 서향, 저층 등 상대적으로 인기가 덜한 타입을 선택하는 '틈새 전략'을 구사해야 합니다. 같은 단지라도 타입에 따라 커트라인 점수 차이가 10점 이상 벌어지기도 합니다.
- 추첨제 물량을 노려라: 가점이 낮다면 가점제 100%인 투기과열지구 85㎡ 이하 주택보다는 추첨제 비율이 있는 중대형 평수나 비규제지역을 공략하는것도 방법이 될 수 있습니다. 규제 완화로 인해 추첨제 비율이 조정되는 경우가 많으므로, 입주자 모집 공고문의 공급 방식을 꼼꼼히 확인하세요. 특히 최근에는 청년층을 위한 추첨제 물량이 확대되는 추세이니, 청년층이라면 추첨제 물량을 노려보시는걸 추천합니다.
- 특별공급 자격 최대한 활용하기: 일반공급 외에도 신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모 부양 등 다양한 특별공급 전형이 있습니다. 특별공급은 일반공급과 중복 신청이 가능하므로(단, 당첨자 발표일이 동일한 경우 1건만 인정되거나 예비 입주자 선정 방식이 다를 수 있음), 자격이 된다면 반드시 두 번의 기회를 모두 잡아야 합니다. 특히 신혼부부와 생애최초 특별공급은 소득 기준이 완화되는 추세이므로 포기하지 말고 확인해 보세요.
- 지역 우선 공급 제도 이해하기: 대규모 택지개발지구의 경우 해당 지역 거주자에게 우선 공급 물량을 배정하고, 나머지를 기타 지역 거주자에게 배정합니다. 즉, 내가 청약하려는 지역에 거주하고 있다면 당첨 확률이 훨씬 높아집니다. 이사가 가능하다면 목표로 하는 신도시나 택지개발지구의 해당 지역 거주 요건(보통 2년)을 채우는 것도 강력한 전략입니다.
- 부적격 당첨 피하기: 어렵게 당첨되었는데 가점 계산 오류나 자격 미달로 부적격 처리가 되면 당첨이 취소될 뿐만 아니라 최대 1년간 청약 신청이 제한됩니다. 가장 흔한 실수는 부양가족 수 산정 오류와 무주택기간 계산 착오입니다. 세대원 전원의 주택 소유 여부를 확인하고, 애매한 부분은 국토교통부나 분양 사무소에 반드시 문의하여 재확인해야 합니다.
주택청약 가점 확인 방법
본인의 정확한 가점을 확인하려면 청약홈 웹사이트나 모바일 앱에서 '청약 가점 계산하기' 메뉴를 이용하면 됩니다.
주민등록표등본, 가족관계증명서 등 필요한 서류를 준비하여 정확한 정보를 입력해야 하니 미리 준비해두세요!
가점 산정 기준일은 청약 신청일이므로, 청약 신청 전에 미리 가점을 확인하고 부족한 부분을 보완하는 것이 좋습니다. 특히 부양가족 인정 여부나 무주택 기간 계산에서 착오가 발생하기 쉬우므로, 불확실한 부분은 청약홈 고객센터나 주택관리공단에 문의하여 확인 하세요! 추후 대상이 아닌데, 당첨 이후 부정 정보 입력 취소가 되는 사례도 있었습니다.
부동산 정책은 시장 상황에 따라 수시로 변합니다. 최근에는 저출산 대책의 일환으로 신생아 특별공급이 신설되거나, 부부간 청약통장 가입 기간 합산이 가능해지는 등 제도가 유연해지고 있습니다.
예를 들어, 부부의 통장 가입 기간을 합산하여 최대 3점까지 가점을 더 받을 수 있게 되거나, 배우자가 혼인 전 당첨 이력이 있어도 본인의 청약에는 영향을 주지 않도록 개정되는 식입니다. 이러한 최신 정책 변화를 놓치지 않고 내 상황에 대입해 보는 것이 남들보다 한발 앞서 나가는 길입니다.
준비된 자에게는 기회는 온다.
제가 참 좋아하는 말입니다. 주택청약은 복권이 아닙니다. 나의 현재 상황을 냉정하게 분석하고 점수를 계산한 뒤, 가장 유리한 전형과 단지를 찾아 공략하는 고도의 심리 게임이자 전략 싸움입니다. 오늘 소개한 가점 계산법과 당첨 확률 높이는 전략들을 바탕으로 꾸준히 관심을 가지고 도전한다면, 내 집 마련이라는 소중한 결실을 맺을 수 있을 것입니다. 여러분의 당첨을 진심으로 기원합니다.